内容介绍
先亮明观点：一铺坑三代，普通人不要碰。
除了住宅底商，那些商业性质的商铺囊括了所有公寓的缺点：
不能落户；没有学位；产权只有40年或50年；转卖的时候交易税费太高。
特别是税费高这一项，从供需两方卡死了商铺的溢价空间。
税费基本达到转让价的20%左右，无论哪方承担，卖方到手的利润都会被税费稀释，投资回报率大打折扣。
而且高额的税费一般人根本接受不起，导致需求方数量受限，商铺的流动性变差，溢价也难拉高。
而住宅底商也好不到哪里去，辐射半径有限，人流稀薄，生活型消费档次不高，消费频次低，租金和升值都难提升。
也不是说商铺没有优点，比如面积小总价低，不需要房票，旺的商圈租金水平也高，但是，购买商铺的风险要远远高于住宅，买错的几率极大，普通人一定要远离。
商铺投资，主要在于“溢价+租金”，但是供应量已经过剩，溢价上不去，租金出不来。
我们可以看到，这几年，无论是一线二线，还是三四线城市，甚至是小县城，房价都是持续上涨。
但是，曾经号称"一铺养三代"的商铺却越来越不好卖，价格慢慢与住宅持平，热度大不如前，少有人讨论。
那是因为，随着房地产市场的扩张，但凡有住宅小区，少不了商业配套，要么是添一个商业综合体，要么是商业街，最次都会设置底商，商铺随着住宅小区在城市点式扩散，遍地开花。
根据中国商业发展报告数据显示，目前实体店铺的严重过剩，且大量在建。
日本、韩国人均购物中心面积约为1平方米，香港地区约为1.5平方米。但中国内地的一些二、三线城市人均购物中心的面积已超过了2平方米。商铺严重过剩，已不再是稀缺资源，供大于求之下，价格自然就下来了，甚至有些边角位置商铺的价格还会低于住宅。
虽然商铺价格和住宅持平，但这一波上涨后住宅价格也不便宜，商铺单价一般会去到2万到3万。
商铺总价一抬高，业主要回本，租金肯定不能放低，但商铺数量又源源不断补充供承租方择选，出租市场实际是有价无市，租又租不出去；二手铺比新铺无价格优势，卖又卖不出，如此恶性循环……
而且，随着我国的城镇化建设不断加强，城建不断更新，住宅体量不断扩充，未来商铺供应量会更加过剩，恶性循环只会更糟糕。
互联网冲击下，实体商铺盈利能力越来越差，空置率越来越高，租金收益不稳。
随着这些年互联网飞速发展，实体店的整体没落已然是不可否认的事实。
不信的话，你可以看看身边的很多小店，是不是只记得它们开业时的锣鼓喧天盛况，过不了几个月就慢慢冷清，再然后转让出租，又到下一家进驻，快速轮换，重蹈覆辙。
曾经，地段是商铺获得客流的主要因素，如今，互联网使地段不再具备排他性，还进一步扩大了服务半径，小到三五公里，大到国内外区域，不需要出门，都可以实现所想即所得。
我们不再受限于特定地段的特殊商品，而且，互联网集约化还有明显的价格优势，对传统商业造成重大冲击，商业的盈利能力越来越差。
对于店主来说，买或租个商铺成本高昂却并没有多少生意可赚，空置率自然就高了，业主的租金收益时有时无。
特别是住宅区的商铺，辐射的小区的人口有限，难以养活大量的商业，租金收益就更低了。
我们经常可以看到，那些小区的底商，无非就是房产中介，药店，发廊，五金店，中小学教育培训，烟酒杂货铺等，空置率也是一贯之大：
基本都是一些消费频次低，利润空间小的业态，只能算是细水长流，勉强温饱，能租出去都算不错了，还指望租金能多高？
虽然说，传统商业比互联网也有排他优势，可以提供实体的购物环境和体验，但随着消费需求升级，这个优势并不会给传统商业带来明显的集客效应。
因为，同样具备购物环境的商业形态，已经从单一街铺，发展到商业街区，再到购物中心，而且随着购物中心同质化日趋严重，体验式商业正异军突起，俘获了广大消费者青睐。
我们都知道，购物中心一般都是自持，对外销售的一般是住宅底商或者商业街铺，处于消费层次的最底层。
而且，街铺的劣势又是这么明显，缺乏统一的管理和业态配比（虽然销售时会说有统一的业态划分，几乎都难落实）。
街铺商业档次无法拔高，也无法形成高端的购物享受，未来的消费者会更愿意为体验、环境和服务买单，随着商业消费升级不断，现在的商铺只会慢慢被淘汰。
自然而然，商铺店主们的生意会惨淡，并将持续惨淡下去，越来越少的人会去租街铺或者对街铺的需求会更高，商铺的接盘手只会减少。
用几十万的钱去赌一个夕阳产品，买了商铺砸手上的几率会更高。
看到这，可能还有人不死心：买对了繁华商圈，好地段的商铺租金还是很可观的。
但是，商铺的地段是非常不确定的，眼前的好地段并不持久。
现在城建速度如此之快，我们可以看到，以前小时候吃喝玩乐购优选的“闹市”中心可能还是在老城区，没几年，繁华中心可能就变成了其他区域，或者被万象城、万达广场、奥特莱斯、百盛广场等截流。
连繁华中心的迁移速度都如此之快，何况是依仗商圈的地段呢？
比如，我老家的房子，旁边就是繁华商圈，各种商超百货、小吃街和步行街，好不热闹。
结果今年十一回去的时候发现，有一部分旧的建筑已经拆除，百货城也在清退拆迁，新的城建正在更新迭代.……
如此大规模的变动，隔壁街铺的生意受到了严重影响，有些店铺只能清货甩卖：
虽然说拆迁不是常态，但，哪怕是商圈依旧繁荣，对你来说，只需要一点点小的变动就会给你的商铺带来极大影响。
比如新建一个过街天桥，加一个路边围栏……都会都把你的位置搞差。
这些变动在你买的时候完全无法预知，但是，商铺投资是长线投资，这样的概率放到长远的投资周期来看，变动的可能性非常大。
因此，现在的地段优势并不是长久的，绝大部分商铺现在的租金回报率高并不代表永远高。
而且根据上文我们知道，在互联网的冲击下，整体的租金水平只会持续走低。
租金不稳定还有托管型商铺为你托底？
你想的美。
某些城市会留存有包租商铺，或者类似的格子铺，一般是，开发商统一招商托管，帮你出租，按月/季度/年度定时给你支付租金。
你不用去操心能不能租出去，也不用担心地段、商业升级、商业档次影响租金收益。
而且，这些商铺租金收益通常很高，一般能达到6%-8%左右，大概十来年就能回本。
真良心卖家？
假设2万/㎡，你买了10㎡，也就是20万。就拿最低的回报率6%来算，一年的租金收益是1.2万元左右，10个平方算下来，每平方每月要租100元才能有1.2万元的租金。你试想一下，在那个城市那个片区的商铺，租金水平能达到100元/㎡/月吗？
一般理财产品年收益也才4点多，如此高额的回报，如此长线回报年限，开发商恐怕在后期卖完或者无法兑现租金的时就会跑路。
即使真正运营起来，做成百货或者商超，也不是稳当的，近几年倒闭的百货还少吗？
王健林曾表示，万达百货差不多一半的门店都处于亏损状态。那其他不擅长商业招商运营的开发商处境也不会太好。
一旦经营不顺，整个商场，一荣俱荣，一损俱损。
而且，一般租约合同根本就不是和开发商签的，基本都是第三方公司，到时候找不到开发商，打官司都艰难险阻；又是格子铺，产权都是分割的，无法单独出租，妥妥的砸手里了。
高危房产投资风险排序一定是：格子铺＞街铺＞公寓。
综上，从商铺买卖市场看，供应量已然过剩，商铺价值已不在稀缺，而且供不应求，价值逐步被稀释。
而从商铺转卖/租赁市场看，首先，遍地的商铺带来了宽广的可选择性，溢价拔不高，其次在互联网强烈冲击下，实体经济没落，在消费升级的需求看，商铺也面临淘汰，空置率会不断增加，租金收益不稳且不断被抑制；
从商铺根本地段属性看，具有非常不确定性，而且靠单一地段导流，实现营业额已经成为过去式，如此不稳定的价值撑力，容易有大坑。
如果风险这么大的房产投资你还要试错，我能想到唯一的购买理由就是，一定要足够便宜。
而且，如果你非要买，一定要买小区门口以及交通路口的街铺，只有这样的铺子才有丁点赚钱的可能。
我认为处罚一点儿都不重。
非常时期，杀一儆百。这是很正常的事情。这就给所有的商户提了一个醒。不要发这种财。不管是一开始疫情的时候，还是现在常态化管理疫情的时期。很多人都想借着疫情大发一笔横财。这简直就是和老百姓和人民站到对立面。那你也就要倒霉了。
北京市对于哄抬物价的标准是高于进价三倍。这个卖土豆的就是把进价一块多的土豆卖到了6块。这肯定不行啊，这都五倍了。也肯定是属于哄抬物价的处理范围了。所以，绝不姑息，一定要重罚。土豆虽然不是很紧俏的商品，可这种行为的性质太恶劣啦！
特殊时期商品有一些价格的浮动是可以理解的，可故意哄抬就不行啦！北京在非疫情的春节，很多蔬菜，肉蛋都会有适当的调高价格的现象。因为春节时期的供货会出现短缺，服务人员会由于回家过年而减少，运输也会随着司机放假而不够及时。所以，商品价格有一些上调是很正常的。
可这些合理的涨价和哄抬物价是有本质上的区别的。比如有些老板，在疫情开始的时候，就有意把口罩捂着不卖，等到大家都抢购的时候再拿出来，以非常高的价格出售。这就叫囤积居奇。这是黑心的商家做的事情。
这几天，北京市对于此类现象，是零容忍的态度。发现一笔，重罚一笔。包括一个抬高口罩价格的企业，被罚了顶格的处罚300万。昨天一个超市把一块多进货的黄瓜卖四块多。虽然没有到被处罚的限额，可也同样对老板进行约谈，责令其把价格降到合理的水平。
并没有人阻止商家赚钱，可不要赚昧心的钱。郭德纲常说“江山父老能容我，不使人间造孽钱”。现在北京新发地批发市场暂时休市，使得有些商家的供货可能会出现紧缺的现象。可我觉得这也是暂时的。首先说，新发地本身就临时设置了很多交货点儿，利用原来的停车场，室外的空旷空地，来给必需的蔬菜等货物批发的地点。
而且，北京市本身的蔬菜种植基地也都大量的加大了对本地的商超，菜市场的供货力度。填补了很多的空白。所以说，北京市不会缺乏蔬菜等生活必需品。这些哄抬物价的情况也都是暂时的现象。所以，商家也不要动这个念头，昧心钱并不是很好赚的。
大家好，我是北京城市专家@北京范儿。有关北京相关的问题您都可以向我提问。
还房贷的日子有多难熬，我深有体会呀！
那年，为了结婚而买房（期房），花光了自己所有的积蓄，而且还借了一部分钱。第二年，房子有了《商品房预售许可证》，如期办理了房贷手续，开始了还贷的生活！办理房贷的那一年正好赶上公司效益不好，所有的人连工资都发不了，我每个月又要还房贷，那时候真的很难熬，没办法就透支信用卡，借钱还信用卡，拆了东墙补西墙，还好，后来公司效益好转，如期发放工资，还房贷不成问题了！
现在，回头想想，那段时间真的很难熬，心里的苦只有自己明白！还好一切都过去了，生活是向着好的方向发展。
相信自己，苦日子会到头的，明天会更好！
营业时间是早上7点到晚上8点
41岁那年，在亲戚朋友的一片反对声中，我毅然辞去干了20年的校医工作，离了婚，走出自己的舒适圈。如今，时间已过去6年，我并不为自己的决定后悔。
无压力的舒适上世纪九十年代，我从卫校毕业，接受分配到县城中学做了一名校医。
相对于我的同学来说，我是非常幸运的。
当时分配工作的基本方向，就是从哪里考上中专的，一般就分配到所在的乡镇。我生长在县城，县城的医院基本不缺人，要分配到县城的医院几乎没多大可能。
就在我毕业这年，县城某中学的校医退休，正需要补充人员，我正赶上了。县城中学的工作条件、生活条件都比那些分配到乡镇卫生院的同学优越多了，我非常珍惜这份工作。
学校以教育教学为主，除了少量的后勤工作人员外，绝大部分都是教师，他们的工作有明确的目标任务、量化考核指标，每个学期都要进行评比，排名靠后的还要受到处罚、扣奖金，并影响年度考核评优奖励，工作压力非常大。
然而，学校的校医只有一个，没有考核指标，没有压力。我只需要做到按时上班，坚守工作岗位，当学生、教职工遇到身体不舒服、受伤等情况时，能及时得到处理和指导，我就是做到了尽职尽责，圆满完成了工作任务。
学校医务室的条件和资金都是非常有限的，无法配置先进的医疗器械、医疗设备，也不可能配备贵重药品，往往只备一些常用的感冒药、简单的外伤处理材料，而且不能备得太多，防止未及时使用导致药品过期造成浪费。
因而，在医务室处理的，往往是一些常规小病或简单的外伤，当遇到重大疾病或严重受伤的，都是指导并协调送往医院救治。我除了去医药公司批发药品、送病人进医院时离开一下工作岗位外，都是守在医务室。忙碌的时间往往是中午、下午放学那阵子，学生上课时间，除了偶尔出现突发情况外，基本没有什么事。
那些在医院工作的同学，经常按要求参加提升培训，而学校医务室对医术要求不高，自己多看看书，都能达到工作所需要的水平。
我有很多属于自己的时间，看书、练字、聊天、织毛衣，日子过得非常自在，学校不少老师羡慕不已，有的还产生了嫉妒心理，可毕竟她们没学这个专业，也只能说说罢了。
小孩出生后，我能按时上下班，不像我的同学在医院还要上夜班，也不像学校的老师还要批改作业，有时还要把工作带回家去做，因此，我有更多时间照顾孩子的生活、学习。
无挑战的无聊孩子一天天长大，上了大学，也不需要我花多少时间和精力停留在家里。
跟我同时参加工作的同学几乎每年都要参加医学技术的提升培训，而学校医务室的工作人员除了参加卫生行政主管部门的常规培训外，不需要参加医学技术方面的提升培训，学校也不愿意拿这个时间和经费安排我去参加培训。随着时间的推移，我这靠着吃老本干工作的状态太落伍了，差距越来越大，自己都快沦为医学界的外行了。
我心里产生了严重的失落感，开始后悔自己在舒适圈待得太久。我尝试调往医院上班，力争把自己这些年丢掉的专业实践补回来，可是，这个年纪、这段没有多少实践机会的经历，让我失去了竞争力，没有哪个医院愿意接受我。
这么多年在这样没有压力、没有挑战的环境中过惯了，还真没有勇气放弃。可是，一直这样下去，只能说领着一份稳定收入，心里踏实，但是事业无建树、工作无成效，精神感到特别地空虚、无聊，我真不知道何去何从，心里感到无比郁闷，经常回家朝着家人发无名火，家里人也埋怨我工作太轻松，耍得不自在，还回家发脾气，弄得与家人的关系也不那么和谐。
我开始讨厌自己，也讨厌这样的工作，人也活得不自信，连同学会都不好意思去参加，也尽量回避着不跟老同学联系。
一天，一位老教师睡觉落枕了，上课时只能歪着头讲课，引得学生哄堂大笑。一下课，他火急火燎地要我给他推拿。虽然，原来在学校学过基本的手法，但是这么多年都没实践过，我真不敢拿他当试验品。可他为了赶到下堂课能按时走上讲台，他一个劲地给我打气，让我大胆操作，出了问题他自己负责。我闭上眼睛，硬着头皮把他脖子拨弄了几圈，只听得“啵”的一声，我以为出问题了，没想到他长舒一口气：“这下舒服了，你真行！不愧是科班毕业的专业医生！”
老教师的一声夸奖，让我心花怒放，我终于找到了一点自己的存在感，发现了自己还是有一点价值的。
我知道，学校教师颈椎、腰椎、肩颈有毛病的比较多，几乎成了他们常见的职业病，他们往往碍于时间紧张、经济压力，不到非常严重的程度，基本不去治疗。如果我能为他们提供这方面的治疗服务，他们只需要课间10分钟，就能缓解症状。
我眼前一亮，犹如发现了新大陆一般，这个不需要学校花钱，也不需要病人付多少药费，只需我有这个技术，就可以缓解他们的病痛，显身手的舞台不就在这吗？
我买了不少书，拜访专业老师，确定周末、节假日到老师那儿实操学习，让自己技术水平得到提升，力求精湛熟练。我在老师的店里练，在自己身上找经络找穴位，在家人身上练习，集中苦学三个月，能比较熟练地独立操作经络推拿、按摩、针灸，我便在医务室摆上了简易的工具，为老师们进行治疗。
我按照学校医务室的收费规则，只收取药物成本费，不收取治疗费，有的老师过意不去，非得要塞给我治疗费，我都一一退回去。他们总觉得欠我的，遇节日，就给我买些礼品送来。
我的人气越来越旺，为了不影响学生的就医，老师们只有在上课期间趁自己没课的时候来治疗，但时间往往不够用，只好采取预约排号的方式确定时间。
有的老师性子急，提前预约2天都轮不上，心里就不舒畅，有了怨言，我只好陪着小心做解释。时间长了，事儿多，我也没时间去做解释，就保持沉默。
无商量的离职除了做着常规的医务工作，我还能靠自己的本事给老师们治疗职业病、解决亚健康问题，能收获那么多的信任和感激，觉得自己的人生很有价值，整天累并快乐着。
可是，这样快乐的日子没过到一年，问题就出现了。有2位老师性子躁，对自己不能一到店就得到治疗心怀不满，有时候预约2、3天都没轮上，心里的怨恨情绪越来越重。
他们便到学校领导处反映，说我利用公家的办公室赚私人的钱，损公肥私。学校领导也知道我并没有乱收费，但还是找我谈话，叫我注意影响。
我心里非常委屈，自己真是费力不讨好，真想罢工不干了。可看到那么多老师对我的支持和信任，我没有理由就此停下来。
没过多久，县卫生主管部门来人调查，据说有人反映我无证行医。我拿出了我的医师资格证，但卫生部门收到的反映是我无中医理疗技术资格，这就一查一个准了，我无话可说，按照主管部门的要求，我必须停止下来。
我很无奈，只好把这种治疗停了下来，又回到百无聊赖的日子里。
一些老教师身体难受了，非得找我治疗，但我害怕再次被投诉，只好无情拒绝。原本非常和谐的人际关系，被伤得体无完肤。
我越来越苦闷，担心自己会得抑郁症。
我提出辞职，家里人反对，说我生在福中不知福，别人想找一个这样的稳定工作都难，而我却要放弃。当自己没有经济来源的时候，后悔都来不及了。学校同事、领导都劝我慎重，人到中年，上有老下有小，由不得自己任性，找工作难、创业更难，何苦要自寻烦恼呢？
他们无法理解我的苦闷，也不可能支持我的想法。我已到了无法忍受的程度，不顾任何人的劝阻和反对，毅然辞职离开了原来的舒适工作岗位。
前路也许很迷茫，也许会让我一无所有，也许荆棘丛生，会让我栽跟头，但我愿意去尝试、去挑战，去面对新生事物。
我这样不管不顾地辞职，丈夫说我是耍小性子，想当全职太太，他没那能力养我。我们三天一大吵，两天一小吵，我心伤透了，干脆和他办了离婚手续。
我成了彻彻底底的失败者，工作没了，收入没了，家也没了，真的到了一无所有的地步。
亲戚朋友都说我装疯，自作自受。他们躲着我，不愿看到我，即使不得已遇见了，也是冷冷的，生怕被我粘上似的。
这一切的一切，让我动摇了，怀疑自己似乎真的做错了。
无止境的追逐在我沉沦、一蹶不振之时，曾经接受我的治疗不再遭受病痛折磨的老教师来到我的身旁，他们鼓励我：既然自己选择了了辞职，就要有勇气和胆识面对困难、承担后果；既然厌倦了过去的工作和生活，就要大胆地挑战自我，彻底地改变自己，开创一条全新的路子，就是上刀山、下火海，也要活个人样出来看看。
他们说，陶华碧是守寡的单身女人，靠卖菜养孩子，最后走上创业之路，创下“老干妈”品牌，拥有几十个亿的资产；玫琳凯是带着3个孩子的单身女人，靠着自己对女性的洞察力和对市场的敏锐性，创下了自己的化妆品品牌，享誉全球。我有能力，有技术，40多岁又怎样？照样可以开启一段辉煌人生。
老教师们不仅是精神上给我鼓励和支持，他们还掏出自己的积蓄，支持我创业，开办一个能让他们想来就来的理疗门店。他们说，钱算借给我的，让我赚了钱就还给他，但要收利息，利息就是让他们免费做5次理疗。
我做了详细地规划，为了节约资金，租了一个不当道也并不大的门店，买了一些简易的设备，聘请了一个助手，花了不到一个月时间，即已像模像样了。
我汲取被人投诉的教训，带领助手一起参加学习，考证拿证，所有证照一应俱全。
开张那天，那些支持我的老教师们都来了，他们并没有选择他们所说的“免费治疗用利息抵”。
他们还积极帮我宣传，带来自己的亲朋好友和街坊邻居，客源不断增加，而且来治疗一次体验一次之后，再也没选择换地儿，直到治好为止。
那些被治愈的病友，带着感恩的心，经常到我店里来坐着聊天，帮我拓展客源。
店里的生意越来越好，不到一年时间，已到了2个人根本忙不过来的地步，账上存款也达到了能偿还几位老教师的借款额度。
他们不接收我归还借款，鼓励我扩大规模、提升品质，创办成专科医院，做成自己的品牌。
我汲取前几年不学习不进取的教训，我与中医药大学取得联系，建立合作关系。我及员工每年轮流到大学学习三个月，既听理论课，又到附属医院跟着专家学习实操技术；同时聘请专家、教授到我的店里开展实操训练、病例调研分析，开办实习生实训课堂。
创业刚2年，我向银行借了部分贷款，创办了专科医院，招聘了部分有多年丰富经验的老专家，我的几个老同学也辞职来支持我，长期合作的中医药大学源源不断地给我输送优秀毕业生，团队实力越来越强。
医院的技术水平越来越高，名气也越来越大，获得的荣誉、奖牌、锦旗挂满了一大间屋子。
我很忙很累，但我看到了希望，看到了自己活着的价值，我不仅收获了经济利益，还获得了尊重、信任、荣誉，收获了社会地位。
我过得非常充实，这才是我想要的生活。
六年过去了，我从未为自己中年的冲动辞职后悔过。
写在后面的话上面的故事，是我的初中同学楚欣毓讲述自己的亲身经历，从她身上，我们可以受到以下启示：
第一，面对厌倦的工作和生活，要有敢于挑战过去的胆识和勇气。“喜新厌旧”，这是人的正常心理，习以为常、司空见惯的工作难以激发人的热情和斗志，甚至产生厌倦和反感，新生事物的刺激，往往能让人产生爆发力，再次产生奋斗的动力。然而，不是每个人都能接受挑战和挑战成功，若已到中年，是否继续过去一成不变的工作，得先权衡自己是否有挑战自我的胆识和勇气。
第二，面对厌倦的工作和生活，要有开创新事业的能力和资本。楚欣毓所学的专业和技术水平为自己开创新事业奠定了基础，曾经的服务对象不仅为她提供了资金支持，还给她提供了人脉支持，产生了积极的广告效应。每个人都有自己的优势和资源，只有我们善于发掘自己的优势资源，发挥其积极效应，才有挑战困难的可靠基础。
第三，面对厌倦的工作和生活，要有不懈奋斗和敢于吃苦的精神。人到中年，思维形成一定定势，生活已成习惯，常凭老方法老经验做事。若要开创新的事业，必须颠覆过去的认知，重新搭建自己的知识和能力构架，一切从头开始。这个过程异常艰辛，难免会遇到不少挫折和磨难，要有扛得住的毅力，要有不懈奋斗的精神，要有接受失败、敢于吃苦的斗志。
如果你已准备好，人到中年又何妨？女人又何所惧？搏击一回，人生无憾！
若你没准备好呢？还是乖乖地待在体制内，稳定地到退休，平稳着陆，也是常人羡慕的一种活法。
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