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近日有很多人在后台发消息问回迁房能不能买。可以买经济适用房吗？我的回答是:所有的房子都可以买，一切都体现在价格上，所有的缺点和风险都可以转化为价格。

大家看完大概都回答说:“这不是废话。”那么今天就来详细说说经济适用房吧。

——说人话，服务干货。

(1)经济适用房

1998年，房改前北京的房型有几十种。房改后，可以通过一定的程序，缴纳一定的费用，统一成商品房。可以自由上市交易。这次改革对于中国房地产市场的发展可谓空。

1998年的住房改革

现在市场以商品房为主。这几年各个城市的口碑就是调控房价，保证所有人居住条件的改善。也是出于一些政策性住房。比如:经济适用房、限价房、军人住房、廉租房等等。其中，大多数人谈论的是回迁房，也就是“经济适用房”，这也是市场上最具政策性的住房。这些房子可以交易吗？——“是”。

市场上二类保障房比较多。北京最大的保障房小区在哪里？天通苑，在大家眼里，经济适用房应该是小户型，紧凑密集的地段。不过这里的经济适用房面积也不小，尤其是顶层复式最有名，也是大v推荐的，我也喜欢这里的楼顶。200多平米(这种经适房感觉不像是给需要保障的人住的——大家都知道，我就不说了)。

回迁房里的每个人都会问以下问题:

第一，居住人群乱(确实存在，需要你去研究，但是还是有很多相对好的，北京的房价给你过滤了一波人)。

二是整体居住体验差(龙头小区会有很多居住，需要大家去发现)。

第三，小区物业服务差(这个需要对比，相对好的还是很多的，尤其是疫情过后，大概可以做到封闭管理)。

第四，房子出租转卖难(你看市中心的话，还是一房难求。金城华庭也叫王付仓胡同(金融街)10号院。单价20W，总价2000W左右。18年新的，两居室出租(77-98㎡):2.2W/月。大家都会说你是最贵的，那么就说四季主力户型南方两居室大概没有了，大家也可以把它作为楼市热与不热的对比。

金城华庭

第五，房产证发的晚(这个真的很晚，导致几年入住才交易，也导致很多回迁房贩子房子没了)

….！

下面详细说说吧。

(2)房屋质量会打折扣吗？

其实在98年房改之前，我们住的房子都是政策性住房，类似于经济适用房。你觉得这些房子能住人吗？十年二十年后，就和三环内的老房子差不多了。现在的豪宅、好物业，相当于三环内之前分的房子还是强势单位(比如发改委的福利分房小区，甚至一些政府机关和小区，尤其是领导住的小区)。现在去看看，大概和附近的房子差距在缩小。

大家对经济适用房的印象

在大家眼里，政策性住房质量差，经常漏水，管理差，维权不断。真的是这个吗？

经济适用房，没有土地拍卖环节，而且之前大概都是指定开发商，主要是本地或者本地开发商来建。北京金隅建了很多经适房、两限房、自住房、廉租房、公租房等。在北京(一家专业化的保障房开发企业，背后由北京国有资本控股)，全部位于东南西北(金隅泰禾花园、金隅丽景花园、金隅滨河花园等)。).大家在网上搜了很多，甚至我一度怀疑，只要这个小区的名字带有金域两个字，我的第一感觉就是经济适用房。前段时间，于今拿了一块商品房用地，大家都怀疑会不会建成保障房质量。

于今滨河苑(一种经济适用房)

还有每个小区的开发商——田村的大元天地房地产开发有限公司..大兴-兴创房地产开发公司等等。很多房子一部分是给拆迁组的，一部分是给政府人员的福利房(可以交易的福利房，这么好的东西一般单位是没有的。当前公务员、军人等群体的单位福利分房不能上市交易。还有一些其他群体(单位分房、委托关系购房等。).你认为质量怎么样？一般住是没问题的。看房子的时候可以仔细看看。有些建筑甚至被区别对待。所以买房的时候要了解背后的情况，看看有没有比其他升值的优势。有些管理还是不错的(比如贺红四季，我会在下一篇文章里详细写这个社区)。

贺红季节

简而言之:经济适用房，豪宅大概没有，但满足居住是没问题的。大概的还是会配置的，特别是你和一些关系户住在一起，那么管理相应会好一些。因为众所周知的原因，一般比附近商品房便宜。但随着时间的推移，只要管理上差别不大，不出现大楼重伤的情况，未来的趋势是无限接近的。保障房有好有坏。我们大概上可以通过现场看细节推断出10年后的样子。

(3)没有可以买房吗？

去年底爆出的深圳回迁房骗局

保障房的住房成本一般比较慢。由于当时建一些房子时缺少各种资料，十几年过去了，账本也没有处理。比如:常青花园。但是现在大概规范了，所有的程序都无法启动。现在的保障房会比普通商品房慢，但比之前快很多。大概2-5年就下来了。

大家会问，签合同买房子没带可以吗？我的建议是不可以，但是你要考虑你能不能处理好后面的事情。不要只想着便宜。

1.如果因为各种原因房子还没定下来，你就要住，别的什么都做不了，而且时间越长，越难卖出同样的方法(买卖，抵押，上学，落户等。).

2.房子下来了，但房产升值后，之前的卖家反悔了。虽然在法律上可以打赢官司，但结论是要么退钱，要么把房子腾出来。这也是一种药单。

方案一:退钱——最多支付过去几年的银行利息。你肯定是个失败者，钱不一定能很快到手。

方案二:腾退房屋——法院支持你强制过户。这种情况下，你大概就是个地痞，他已经决定和你打持久战了。他会再弄一个老人，签20年的长期租赁合同。就算你拿了房子，他也会整天骚扰你，让你补钱。反正麻烦就是一堆。

3.你是专门做这种生意的，所以无所谓。把这些调查清楚，想好后续应对方案。就算亏了也买得起，然后买。折扣必须明确。

结论:如果你想清楚以上问题，你可以接受或者处理，那也行。

房子是一种保证。

(4)有房需要注意什么？

前提:有房本。

我们经常遇到的经济适用房大概是:一类经济适用房，一类经济适用房。

现在市场上大部分是二类经适房，少部分是一类经适房。

一类房子五年后才能交易。需要支付综合地价。买房要注意这一点。这些是你买房的综合成本，其他和正常买商品房是一致的。

二类经济适用房，按网签缴纳3%的土地出让金。其他手续与普通商品房一致。

简而言之:要缴纳的主要税费比商品房多，所以你要计算综合成本。

摘要

依据这些特点:回迁房多为二类保障房。因为办房产证花了很长时间，等了好几年终于拿到了房产证，而且很多都是家里几套房的，所以有强烈的出售意愿。由于税费和土地出让金的存在，这种房子更适合全款购买的客户群体。比较适合投资和购买。

理由1，全款可以把网签价格写低，省了很大一部分土地出让金和各种税费。(因为这些费用的支付比例是按照网签价格计算的。不计算交易价格)。

理由二，全款的好处是更符合急于出售房产的人群。这个更有利于价格谈判。

原因三，贷款购房，一般为了贷款多，网签价格高，导致税费多，按照支付买方总价的原则是非常不划算的。这也挡住了大部分的购买群体。这也导致了与附近商品房的价格差异(很多人觉得保障房便宜，质量是一部分原因，但对于价格这么贵的北京市场来说，全款购买的条件才是更大的原因)。

理由四:因为大多数保障房户型比较紧凑，比较适合刚需人群。但这种全款的特点，相当于把大部分刚需客户挡在了门外(刚需特点:首付低，年轻，贷款资质好，需要贷款多)。这也是在经济适用房交易中捡漏的机会。

原因五。经适房交易一次后，后面还有普通商品房，都是刚需户型，尤其是这几年的经适房，户型还是不错的。相对少量的资金会使市场未来流动性更强，这也是更适合投资的标的。

总之:关键是看低估的价格。保障房适合全款购买，更适合投资。适合资产配置的护卫舰，而不是资产配置中的航母级别。

重点的事情说三遍

真正的价格差距

多么大的价格差距

真正的价格差距

写下一期——经济适用房——四季值得买吗？

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(彭淑侃侃坎-2023.3.21)

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