近日有朋友问按揭贷款的事。

朋友名下有全款房和按揭房。

那么在申请银行按揭贷款的时候，就有了很多的选择。

既包括房屋的第一次到达，也包括房屋的第二次到达。

朋友问了第一套房贷和第二套房贷的利息

一般来说，在同一家银行，第一套房贷的利率肯定低于第二套房贷。

借此机会解释一下这两种按揭贷款的利率差异:

决定贷款定价的主要是银行承担的风险。

具体来说:

1.债权人是唯一的，而债权人不是唯一的

房子到了，银行是借款人的唯一权利人(债权人)；

房屋二次到账时，二次到账的银行此时并不是借款人的唯一权利人(债权人)，按揭贷款的银行此时也是借款人的债权人；

所以房子到了，银行承担的风险比较大。

2、房屋预期价值的影响。

房子到了，按揭金额一般是房子现价的7折(暂时不考虑其他条件，比如借款人的还款能力等。).此时房屋价值的波动(上涨或下跌)可以通过7折的空来缓冲，虽然此时的7折和当时的7折会有差距，但不会有房贷余额的影响；

房子到了二次抵押时，抵押金额的计算方法一般是房屋现值减去抵押贷款剩余金额打7折。此时，当房价波动较大时，二次房贷银行的缓冲空会低于原来的7折，因为计算房贷额度时的7折也缩水了。按揭贷款的剩余金额是固定递减的，不会因为房子价值的变化而变化。

3、还款无望，房子被强制执行时的顺序。

如果贷款无法偿还，银行会行使抵押权，通常是银行对房屋进行拍卖。拍卖后，第一家银行和第二家银行的还款顺序不同。

房屋到账后，房屋拍卖后，所得款项扣除相关费用后，全部用于偿还最先到账银行，如有剩余，返还借款人；

第二天到房，房屋拍卖后，按照抵押权的先后顺序，拍卖所得扣除相关费用后，首先用于偿还抵押银行的抵押余额，其余用于偿还第二家银行的债务。

所以，房子先到了，房子二到了，银行在制定贷款利率的时候，同一家银行的二到利率必然高于一到利率，这就叫高风险高收益(利息就是银行的收益)。

银行面临的风险越高，就越想在收益上得到补偿，所以会把价格卖得更贵(贷款是银行卖的产品之一)。